○奈義町中間管理住宅事業実施要綱
令和5年7月26日
要綱第24号
(趣旨)
第1条 この要綱は、町内における空家の活用を促進するとともに、奈義町への移住定住を促進するため、町長が、町内の空家を借り上げて整備し、賃貸の用に供する住宅(以下「中間管理住宅」という。)の設置及び管理について必要な事項を定めるものとする。
(1) 空家 奈義町空家の適正管理に関する条例(平成28年条例第1号)第2条第1項第1号に定める空家
(2) 所有者等 空家の所有者又は管理者で、賃貸を行うことが出来る権利を有する者
(3) 賃貸物件 所有者等と町長が賃貸借した空家
(4) 中間管理住宅 町長が町内の空家を借り上げて整備し、賃貸の用に供する住宅
(5) 定期契約 借地借家法(平成3年法律第90号)第38条に規定する定期建物賃貸借契約
(6) 原状回復 賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意、過失、善管注意義務違反又はその他通常の使用を超えるような使用による損耗及び毀損の復旧
(空家の募集)
第3条 町長は、中間管理住宅として使用する空家の募集を次に掲げる方法の内2以上の方法により行うものとする。
(1) 奈義町役場掲示板への掲示
(2) 町広報紙への掲載
(3) 町ホームページ
(4) その他町長が必要と認める方法
(所有者等からの申込み)
第4条 空家の賃貸借契約を締結しようとする所有者等は、奈義町中間管理住宅申込書(様式第1号)を町長に提出しなければならない。
(1) 予算の範囲内で改修できるもの。
(2) 第14条で定める者に転貸すること及び災害時等に応急仮設住宅として使用することにつき、所有者等の同意を得られるもの。
(3) 主要な道路、施設からの位置関係など空家所在地の立地条件
(4) 駐車場又は田畑などの空家の付帯施設の有無等
(5) 当該物件及び周囲との関係について、係争事や問題のないもの。
(6) 土砂災害特別警戒区域内でないもの。
(7) 土地と建物の所有者等が同一であるもの。
(所有者等との契約)
第7条 町長は、空家の賃貸について所有者等と賃貸物件にかかる定期建物賃貸借契約(様式第3号)を締結するものとする。
2 町長は、所有者等の承諾を得て、耐震改修、トイレの水洗化、浄化槽の設置等、住宅性能向上に資するリフォーム工事及び外観の変更を行うことができる。
3 町長は、賃貸物件を所有者等に明け渡す場合において、これを前項の規定によるリフォーム工事及び外観の変更前の状態に復す義務を負わない。
4 所有者等は、町長の承諾を得ないで、賃貸物件について第三者に売却し、又は担保権及び利用権の設定等を行ってはならない。
(空家の賃貸借期間)
第8条 空家の賃貸借期間は、契約の締結日から12年に達する日以降における最初の3月31日とする。
(空家の賃料)
第9条 空家の賃料は、賃貸借を締結した年度の固定資産税額を基準として所有者等との協議により定める。ただし、契約年度に固定資産税額が確定していない場合においては、前年度の固定資産税額を基準とする。
2 1年に満たない期間の賃料は、1年を365日として日割計算(1円未満切捨て)した額とする。
3 町長は、賃貸借契約の期間満了日まで、毎年12月に1年間の賃料を所有者等に対して支払うものとする。ただし、契約が年度の途中にあっては、当該年度の借り上げ料は3月に支払うものとする。
4 町長及び所有者等は、経済情勢又は土地及び建物に対する租税公課の増減による賃貸物件の賃料が不相当となった場合は協議の上、賃料を変更することができる。
(管理)
第10条 町長は、賃貸物件を管理する。
2 前項の規定にかかわらず町長は、所有者等の同意の上、賃貸物件の管理を不動産仲介業者等に委託することができる。
(期間満了の通知)
第11条 所有者等は、期間満了の1年前から6月前までの間に町長に対し、賃貸借が終了する旨を通知しなければならない。
2 前項の規定による通知を怠った場合は、その終了を町長に主張することができない。ただし、所有者等が、通知期間の経過後町長に対し期間の満了により定期契約が終了する旨の通知をした場合においては、その通知の日から6月を経過した日に定期契約は終了する。
(明渡し)
第12条 町長は、賃貸物件を明け渡そうとするときは賃貸物件明渡通知書(様式第4号)により通知するものとする。
2 町長は、賃貸借期間が終了する日までに賃貸物件を原状回復して所有者等に明け渡さなければならない。ただし、第7条第2項により行った変更はこの限りでない。
(入居者の募集等)
第13条 町長は、中間管理住宅に入居を希望する者の募集を次に掲げる方法の内2以上の方法により行うものとする。
(1) 奈義町役場掲示板への掲示
(2) 町広報紙への掲載
(3) 町ホームページ
(4) その他町長が必要と認める方法
(入居者の資格)
第14条 中間管理住宅に入居できる者は、地区組織に加入し近隣住民と積極的に交流する意思があり、その者又は同居親族に租税公課の滞納がなく、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律(平成3年法律第77号)第2条第6号に該当しない者で、空家の所有者等と3親等内の関係を有しない者とする。
(1) 世帯主、続柄及び本籍の記載のある世帯全員の住民票
(2) 現住所において納入すべき税の完納証明書
(3) 現住所において納入すべき使用料等について滞納がないことを確約する書類
(4) 所得を証明する書類
(5) 暴力団員ではないことの誓約書
(6) その他町長が必要と認める書類
2 前項の入居申込書の受付は、町長があらかじめ定めた期間において行うものとする。
(入居者の選考)
第16条 前条に規定する資格を有する者のうち、町営賃貸住宅入居決定選考委員会において、入居者等を選考する。
2 町営賃貸住宅入居決定選考委員会委員の報酬及び費用弁償は、奈義町委員会委員等報酬及び費用弁償支給方法条例(昭和32年条例第49号)の定めるところによる。
(中間管理住宅の入居期間)
第19条 中間管理住宅の入居期間は、契約の締結日から第8条に規定する当該住宅の契約期間満了の日までとする。ただし、特別な事情により、中間管理住宅の契約期間満了前に、所有者等に明け渡さなければならなくなった場合はその期間までとする。
(中間管理住宅の家賃)
第20条 中間管理住宅の家賃は、町長が別に定める。
2 1月に満たない期間の賃料は、1月を30日として日割計算(1円未満切捨て)した額とする。
3 入居者は、毎月末日(月の途中で中間管理住宅を明け渡した場合にあっては明け渡した日)までに、その月分の賃料を納付しなければならない。
4 町長は、経済情勢、公租公課等の変動により必要が生じたときは、入居者と協議の上、賃料を変更することができる。
(敷金)
第21条 入居者は、中間管理住宅の賃料の3月分を敷金として町長に納付しなければならない。
2 敷金は、入居者との定期契約存続中に生じた債務及び契約終了後に入居者が町に対して負担する一切の債務を担保する。
3 町長は、中間管理住宅の明け渡し時に定期契約の債務が存在するときには、敷金をもって相殺することができる。
4 町長は、中間管理住宅が明け渡された後に敷金を返還する。
(賃料の督促)
第22条 賃料を納期限までに納付しない者があるときは、町長は、期限を指定してこれを督促しなければならない。
(善管注意義務)
第23条 入居者は、善良な管理者の注意義務をもって中間管理住宅を維持管理しなければならない。
2 入居者の責めに帰すべき事由により中間管理住宅が滅失し、又は毀損したときは、入居者がこれを原型に復し、又はこれに要する費用を賠償しなければならない。
3 入居者は、入居の権利を第三者に譲渡し、又は転貸してはならない。
4 入居者は、中間管理住宅に特別の設備を設置し、又は設備に変更を加えてはならない。ただし、あらかじめ町長の許可を受けたときはこの限りでない。
(行為の制限)
第24条 入居者は、中間管理住宅において、次の各号に掲げる行為をしてはならない。
(1) 犬や猫などのペットを飼育すること。
(2) 興行を行うこと。
(3) 展示会、その他これに類する催しを行うこと。
(4) 文書、図書、その他の印刷物を貼付又は配布すること。
(5) 宗教の普及、勧誘、儀式、その他これに類する行為をすること。
(6) 近隣の住民に迷惑を及ぼす行為をすること。
(7) その他中間管理住宅の使用にふさわしくない行為をすること。
(入居者の費用負担義務)
第25条 次の各号に掲げる費用は、中間管理住宅の入居者の負担とする。
(1) 破損ガラスの取り替え、ふすまの張り替え等の軽微な修繕及び給水栓、その他付帯施設の構造上重要でない部分の修繕に要する費用
(2) 電気、ガス、水道及び電話、テレビ共聴設備等の使用料
(3) 建物及び利用敷地の除草等に要する費用
(4) 前各号に掲げるもののほか、居住に要する経費
(修繕)
第26条 町長は、入居者が中間管理住宅を使用するために必要な修繕を行わなければならない。ただし、入居者の故意又は過失によって修繕が必要となった場合はこの限りでない。
2 前項の規定により修繕を行う場合において、町長は、あらかじめその旨を入居者に通知しなければならない。この場合において、入居者は、正当な理由があるときを除き、修繕の実施を拒否することができない。
(不使用の届出)
第27条 入居者が、中間管理住宅を引き続き15日以上使用しないときは、町長の定めるところにより届出をしなければならない。
(立入検査)
第28条 町長は、中間管理住宅の管理上、必要があると認めるときは、町長の指示した者に中間管理住宅の検査をさせ、又は中間管理住宅の入居者に対して適当な指示をすることができる。
2 前項の検査において、現に使用している中間管理住宅に立ち入るときは、あらかじめ中間管理住宅の入居者の承諾を得なければならない。
3 町長は、火災による延焼を防止する必要がある場合、その他の緊急の必要があるときは、前項にかかわらず、入居者の承諾を得ずに立ち入ることができる。ただし、不在時に立ち入ったときは、立ち入り後にその旨を入居者に通知しなければならない。
(入居許可の取消し)
第29条 町長は、入居者が次の各号のいずれかに該当するときは、入居の許可を取消すことができる。この場合において、入居者に生じた損害について町長は、その責めを負わない。
(1) 偽りその他不正の手段により入居の許可を受けたとき。
(3) 第23条第4項の規定において、町長の許可を受けないで、中間管理住宅に特別の設備を設置し、又は、設備に変更を加えたとき。
(4) 賃料を3月以上滞納したとき。
(5) 第25条に規定する費用負担義務を履行しないとき。
(6) 入居の許可に付した条件に違反したとき。
(7) 本要綱の規定に違反したとき。
(8) 災害、その他の事故により中間管理住宅が使用できなくなったとき。
(9) 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律(平成3年法律第77号)第2条第2号に規定する暴力団の活動に利用されると認められた場合
(解除の申入れ)
第30条 転勤、療養、親族の介護その他やむを得ない事情により、入居者が中間管理住宅を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、入居者は、定期契約の解除の申入れをすることができる。この場合においては、定期契約は、解除の申入れの日から1月を経過することによって終了するものとする。
(期間満了の通知)
第31条 町長は、期間満了の1年前から6月前までの間に入居者に対し、中間管理住宅期間満了通知書(様式第13号)により中間管理住宅の賃貸借が終了する旨を通知しなければならない。
2 前項の規定による通知を怠った場合は、その終了を入居者に対して主張することはできない。ただし、町長が通知期間の経過後入居者に対し期間の満了により定期契約が終了する旨の通知をした場合においては、その通知の日から6月を経過した日に定期契約は終了する。
(明渡し)
第32条 町長は、中間管理住宅の明け渡しを請求するときは、中間管理住宅明渡請求書(様式第14号)によって請求するものとする。
2 入居者は、中間管理住宅を明け渡そうとするときは、明渡日の10日前までに町長に届け出て、町長の指定する者の検査を受けなければならない。
(委任)
第33条 この要綱の施行に関し必要な事項は、町長が別に定める。
附則
この要綱は、令和5年7月26日から施行する。
様式 略